양산에서 명지로 이사하기#5 - 조정지역 아파트 보금자리론 한도

무주택자가 아니라면 조정지역 아파트 보금자리론 한도는 사실상 60%

명지로 이사하기 프로젝트는 답보상태에 빠졌습니다. 명지 집도 몇 번 봤고 양산 우리 집도 여러 번 보러 오셨지만 아직 실제 거래는 이뤄지지 않았습니다. 지난주 말에 한 분이 저희 집 매입 의사를 표명하시고 당장 계좌를 달라고 하셨다가 취소되었는데, 저는 아직 은행에서 보금자리론에 대한 정확한 상담도 받지 못하였던 상황이었거든요. 물론 제 상황이 보금자리론 대출에 특별히 문제가 있지는 않습니다. 참고로 보금자리론 대출은 부부인 경우 부부 양쪽 모두의 신용상태를 봅니다. 남편은 신용이 좋아도 아내가 신용이 나쁜 경우 보금자리론 담보대출이 거부될 수 있으므로 이 점 유의하셔야 합니다.

오늘은 보금자리론의 실질적인 대출 한도에 대해 알아보겠습니다. 사실 제가 간과한 부분이기도 했고요. 
보금자리론은 무주택자 자격만 있다면 조정지역에 있는 아파트라도 KB 시세의 70%를 대출받을 수 있다는 사실은 이전에도 공유드린 바가 있습니다. 하지만 저 같은 1 주택자의 경우, 대출 실행 당일에 무주택자 자격인 상태여야 하는데 대출 실행 당일에 무주택자 자격을 획득하려면, 집이 이미 팔린 상태여야 하는데 보금자리론의 실행은 대출 신청 후 빠르면 20일, 늦으면 40일까지도 걸리기 때문에 제가 무주택자의 자격을 얻기가 사실상 불가능하다는 사실을 상담사분의 통화를 통해 알게 되었습니다.

예를 들어 보겠습니다. 어제 집을 보러 오신 분이 제 집에 대한 매도의사를 표명하셨습니다. 그러면 오늘 계약서를 쓰고 계약금 10%를 입금한다고 가정합니다. 그러면 당연히 저는 아직 1 주택자이고, 무주택자 자격이 아닙니다. 계약서를 쓰고 계약금 10%를 입금받은 날 기준으로는 아직 유주택자이므로, 조정지역의 아파트 시세의 60%만 보금자리론 대출을 받을 수 있습니다.

잔금을 치르기 전까지는 여전히 1주택자(유주택자)자격이다

통상 계약서 작성일과 입주시기, 즉 계약금을 제외한 나머지 잔금을 치르는 날짜는 다릅니다. 매수인이 잔금을 치르는 마지막 날짜에 저는 무주택자가 될 수 있지요. 하지만 일반적인 주택 거래의 경우 새 집의 매수 잔금은 기존 주택의 매도 잔금을 받아서 지급하기 때문에 만일 제가 제 사정만을 따져서 보금자리론 70%를 대출받기 위해서는 양산 집을 매수하실 분께 "보금자리론 대출을 70%를 받아야 하니 잔금을 20-30일 정도 빨리 송금해 주시고 입주 이사 일정도 좀 조정해 주시기 바랍니다"라고 요청할 수밖에 없는 것입니다. 당연히 이는 무리한 부탁이고, 부탁을 들어주더라도 저는 제 집을 팔아버린 무주택자가 되기 때문에 지금 살고 있는 집에서 나가줘야 합니다. 이러한 상황이 가끔 발생하기 때문에 보금자리론 70%를 당겨 받기 위해 1개월 남짓 기존 집에서 머무를 수 있게 부동산 중개업자들이 매매가와 동일한 초단기 전세계약을 쓰고, 매도한 집에서 원래 집주인이 잠깐 사는 동안 월세를 주는 방식으로 처리하는 경우도 더러 있다고 하네요. 하지만 여전히 굉장히 복잡하고 매수인에게 불편함을 초래하는 상황이 발생하기에 좋은 방법이 아닙니다.

결론 : 무주택자가 아니어도 된다

불행인지 다행인지는 모르겠지만 명지 협성 휴포레의 KB 시세가 지난달보다 꽤 올랐고, 그로 인해 60%로 대출을 받더라도 매수를 할 수 있을 것 같다는 계산이 나옵니다. 그래서 무주택자가 되기 위해 무리하지 않아도 될 것 같네요. 얼른 살고 있는 집이 팔려 명지 이사 프로젝트를 성공적으로 마무리짓기를 기대합니다.